Egenkapital
Egenkapital til bolig er den delen av kjøpet du finansierer med egne midler. Uten tilleggssikkerhet betyr hovedregelen om maksimalt 90 prosent belåning normalt minst 10 prosent egenkapital. Omkostninger kommer i tillegg. Kalkulatoren viser et anslag, mens banken vurderer verdien av sikkerheten og hvor stort lån du kan betjene.
Av Financ.no · Innhold og kilder kontrollert
Dette bør du vite
- Regn på hele kjøpet, ikke bare egenkapitalprosenten.
- Oppspart kapital og netto salgssum fra eksisterende bolig kan være egne midler.
- Penger du låner fra andre er gjeld, selv om de brukes i boligkjøpet.
Egenkapital-kalkulator
Tilpass eksempeltallene. Beregningen foregår i nettleseren og sendes ikke til serveren.
Slik regner du ut egenkapitalen
For et boligkjøp uten tilleggssikkerhet er et enkelt utgangspunkt: boligpris × egenkapitalandel + omkostninger. Bolig til 5 000 000 kroner med 10 prosent egenkapital gir 500 000 kroner før kostnader. Høyere egenkapital reduserer behovet for lån.
Kalkulatoren nedenfor er en forenklet kjøpsmodell. For borettslag brukes totalpris inklusive fellesgjeld som utgangspunkt, men finansieringen må deles mellom banklån og fellesgjeld i bankens vurdering. Legg inn omkostningene fra salgsoppgaven. Den beregner ikke hvor mye banken vil låne deg.
Hvor mye trenger du til omkostninger?
Dokumentavgift er normalt 2,5 prosent av eiendommens markedsverdi ved en avgiftspliktig overføring. Ved et vanlig selveierkjøp til 5 millioner blir det 125 000 kroner dersom kjøpesummen tilsvarer avgiftsgrunnlaget. Det finnes fritak og særregler, blant annet ved enkelte nybygg og overføringer.
Overføring av en borettslagsandel har ikke dokumentavgift. Tinglysing, etableringsgebyr og andre kostnader kan fortsatt komme. Kalkulatoren lar deg velge avgiftspliktig selveier eller oppgi kostnader selv.
BSU og annen sparing
BSU kan være en del av egenkapitalen når pengene brukes til et godkjent boligformål. Etter gjeldende BSU-regler kan du spare inntil 27 500 kroner i året og totalt 300 000 kroner. Skattefradraget er 10 prosent av årets innskudd, innenfor vilkårene. Du kan spare til og med året du fyller 33, men får blant annet ikke fradrag hvis du eier bolig ved årets slutt. Du må ha tilstrekkelig skatt for å utnytte fradraget.
For øvrig sparing bør tidshorisont og risiko passe med boligplanen. Penger som trengs snart kan bli utsatt for tap dersom de står i investeringer med store svingninger. Sparekalkulatoren viser regneeksempler, men gir ingen garantert avkastning.
Kausjonist og tilleggssikkerhet
En bank kan vurdere ekstra sikkerhet, for eksempel pant i en annen bolig. Det er noe annet enn kontanter du eier. Realkausjonisten stiller verdier som sikkerhet og kan risikere dem dersom lånet misligholdes. Avklar omfang, beløpsgrense og hvordan sikkerheten kan frigjøres.
En medlåntaker er ansvarlig etter låneavtalen og er ikke det samme som en kausjonist. Les mer om boliglån uten oppspart egenkapital.
Førstegangskjøper, sekundærbolig og hytte
Førstegangskjøpere er ikke automatisk fritatt fra kravene til sikkerhet og betalingsevne. Det tidligere særkravet om 40 prosent egenkapital for sekundærbolig i Oslo gjelder ikke lenger som egen regel i utlånsforskriften. Banken kan likevel ha strengere krav til enkelte kjøp.
For hytte eller bolig nummer to må du også regne på de samlede utgiftene ved å eie mer enn én eiendom. Ikke bruk samme egenkapitalbeløp to ganger dersom flere kjøp eller lån skal finansieres samtidig.
Egenkapital i boligen du allerede eier
Boligverdi minus gjeld med pant i boligen viser verdien før salgskostnader og andre oppgjørsposter. Ved salg må du regne på hva som faktisk står igjen etter megler, innfrielse og øvrige kostnader. En verdivurdering er et anslag, ikke en garanti for salgspris.
Egenkapital alene avgjør ikke kjøpsrammen. Se også gjeldsgrad og belåningsgrad. For billån kan banken stille egne krav selv om boligregelen ikke brukes på samme måte.
Spørsmål og svar
Hva er forskjellen på egenkapital og tilleggssikkerhet?
Egenkapital er dine egne midler i kjøpet. Tilleggssikkerhet øker sikkerheten banken har for lånet, men er ikke penger du har spart.
Kommer omkostninger i tillegg til 10 prosent?
Ja, du må planlegge hvordan kjøpskostnadene skal finansieres. Dokumentavgift og andre omkostninger er ikke en del av den enkle egenkapitalprosenten.
Kan et forbrukslån regnes som egenkapital?
Det er lånte midler og øker samlet gjeld og betalingsbelastning. Banken må kjenne til dette i kredittvurderingen.
Kan banken kreve mer enn 10 prosent?
Ja. Forskriften setter rammer, men banken vurderer risiko, sikkerhet og økonomi og kan stille strengere krav.
Kilder og forutsetninger
Regneeksempler er forenklede og viser ikke et personlig tilbud. Regler og produktvilkår kan endres. Kildene ble kontrollert ved oppdateringen.